ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI
Estimasi dalam arti luas pada hakekatnya adalah upaya untuk menilai atau
memperkirakan suatu nilai melalui analisis perhitungan dan berlandaskan pada
pengalaman
Dalam proses konstruksi, estimasi meliputi banyak hal yang mencakup bermacam
maksud dan kepentingan bagi berbagai strata manajemen dalam organisasi.
1. Pemilik, menggunakannya sebagai alat bantu untuk menentukan biaya investasi
modal yang harus ditanam.
2. Konsultan, menggunakannya sebagai alat bantu untuk menetapkan kelayakan
rancangan.
3. Kontraktor, memakai estimasi untuk menyusun harga penawaran pada pelelangan.
4. Estimasi biaya dalam proses kontruksi, pada umumnya ditujukan untuk
memperkirakan nilai pembiayaan suatu proyek bukannya biaya tepat (actual cost)
yang harus dibelanjakan.
Secara umum estimasi dapat dibagi dalam 4 jenis estimasi, yaitu:
1. Estimasi kasar untuk pemilik
Estimasi ini dibutuhkan oleh pemilik untuk memutuskan akan melaksanakan ide
membangun proyek atau tidak. Biasanya dalam hal ini, pemilik dibantu dengan studi
kelayakan.
2. Estimasi pendahuluan oleh konsultan perencana.
estimasi ini dilakukan setelah desain selesai dibuat oleh konsultan perencana.
Estimasi ini lebih teliti daripada estimasi yang sebelumnya, sebab sudah ada gambar
dan RKS yang lengkap.
3. Estimasi detail oleh kontraktor.
Estimasi ini dibuat oleh kontraktor setelah melihat desain konsultan perencana
(bestek dan gambar bestek), estimasi dibuat lebih terperinci dan teliti karena sudah
memperhitungkan segala kemungkinan (melihat medan, mempertimbangkan
metoda pelaksanaan, mempunyai stok bahan2 tertentu dsbnya).
4. Biaya sesungguhnya setelah proyek selesai.
Bagi pemilik sebetulnya fixed price yang tercantum dalam kontrak adalah yang
terakhir, kecuali dalam pelaksanaan terjadi pekerjaan tambah dan kurang. Bagi
kontraktor nilai tersebut adalah penerimaan yang fixed, sedangkan pengeluaran
yang sesungguhnya (real cost) yaitu segala yang dikeluarkan untuk menyelesaikan
proyek tersebut. Besarnya real cost tsb hanya diketahui oleh kontraktor sendiri.
TANGGUNG JAWAB ESTIMASI
Tugas dan tanggungjawab yang berkaitan dengan estimasi dapat diserahkan kepada
manajer proyek atau siapapun yang tugasnya terkait dengan manajemen pelaksanaan
atau dapat juga ditangani secara khusus oleh seorang estimator yang ditunjuk.
Estimator harus memiliki pengalaman dan menguasai seluk beluk praktek terutama yg
berkaitan dg metode konstruksi yg dipakai, shg mampu mengendalikan ketepatan
estimasi.
Lingkup Estimasi
2
Tugas estimasi, khususnya dalam menguraikan volume (kuantitas) setiap pos kegiatan,
merupakan pekerjaan yang memerlukan ketelitian agar diperoleh hasil yang tepat.
Seorang estimator harus menetapkan bukan hanya macam dan kuantitas material pokok
spt yang ditunjukkan dalam gambar perencanaan, tetapi mencakup pula kebutuhan
bagi pekerjaan yg bersifat sementara dan penunjang serta kebutuhan peralatan
termasuk memilih metode konst.
Persiapan Estimasi
Bagian penting dari persiapan estimasi adalah survei lapangan oleh estimator dengan
didampingi manajer operasi shg dapat memberikan masukan berharga berkaitan dengan
pelaksanaan.Sering juga diperlukan peninjauan lapangan untuk yang kedua kalinya
sebelum menyelesaikan penyusunan penawaran, untuk melihat ulang karena mungkin
masih terdapat hal2 yang belum tercatat.
Bagian penting lainnya pada tahap persiapan adalah mengumpulkan data yang
berhubungan dengan tenaga kerja dan perekonomian di lingkungan proyek. Survei
pekerja termasuk untuk mendapatkan informasi yang terkait dengan ketrampilan tenaga
kerja yang tersedia sehingga estimator dapat mengaitkan dengan kebutuhan dalam
pekerjaan.
Pengembangan Bank Data Pembiayaan
Setiap perusahaan kontraktor harus mampu mengembangkan sistem dan tata cara dlm
merekam data atau membentuk bank data pembiayaan berdasarkan pada
pengalamannya. Jika informasi data dapat diupayakan oleh estimator pada akhir setiap
pekerjaan, akan dapat dikembangkan lembar data biaya untuk setiap pos pekerjaan yang
benar2 berdasarkan atas kemampuan dan pengalaman perusahaan.
LANGKAH LANGKAH POKOK ESTIMASI
Estimasi biaya konstruksi merupakan proses analisis perhitungan berdasarkan pada
metode konstruksi, volume pekerjaan dan ketersediaan berbagai sumber daya, dimana
keseluruhannya membentuk operasi pelaksanaan optimal yang membutuhkan
pembiayaan.
Estimasi keseluruhan biaya konstruksi biasanya meliputi analisis perhitungan terhadap
lima unsur utamanya, yaitu:
1. Biaya material.
Analisis meliputi perhitungan seluruh kebutuhan volume dan biaya material yang
digunakan untuk setiap komponen bangunan,baik material pokok maupun penunjang.
2. Biaya Tenaga kerja
Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek paling sulit dari keseluruhan
analisis biaya konstruksi. Banyak sekali faktor berpengaruh yang harus
diperhitungkan a.l: kondisi tempat kerja,ketrampilan, lama waktu kerja, kepadatan
penduduk, persaingan, produktivitas dan indeks biaya hidup setempat.
3. Biaya Peralatan.
Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa, mobilisasi, memasang,
membongkar dan pengoperasian selama konstruksi berlangsung. Karena
menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk memilih sesuatu peralatan harus dilihat
3
kebutuhan sebenarnya berdasarkan kemampuannya, kapasitas, cara operasi dan
spesifikasi teknis lainnya.
5. Biaya Tidak Langsung
Biaya tidak langsung dibagi dua golongan yaitu biaya umum (overhead) dan biaya
proyek. Yang dikelompokkan sebagai biaya umum meliputi: gaji personil tetap kantor
pusat dan lapangan, sewa kantor, telepon dll. Sedangkan yang dikelompokkan
sebagai biaya proyek,pengeluarannya dpt dibebankan pada proyek tetapi tdk
dimasukkanpada biaya material, upah kerja atau peralatan.
6. Keuntungan Perusahaan
Nilai keuntungan perusahaan pada umumnya dinyatakan sebagai persentase dari
seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8 % – 12 %.
JenisJenis Biaya
Biaya proyek konstruksi dapat dibagi sebagai berikut:
Biaya langsung, meliputi:
a. Bahan /Material
b. Upah buruh
c. Biaya peralatan
Biaya tak langsung, meliputi :
a. Overhead
b. Biaya tak terduga /contigencies
c. keuntungan.
Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya langsung adalah biaya yang langsung berhubungan dengan konstruksi/
bangunan.
Biaya Tidak langsung (Indirect Cost)
Biaya tidak langsung adalah biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan
konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut.
Menghitung Volume/Kwantitas pekerjaan
Biaya langsung/direct cost didapat dengan mengalikan volume/kwantitas suatu pos
pekerjaan dengan harga satuan (unit cost) pekerjaan tersebut. Harga satuan pekerjaan
tersebut terdiri dari harga bahan, upah buruh dan biaya peralatan.
Perhitungan Biaya Langsung
Bahan bangunan
Untuk menghitung biaya langsung mengenai bahan bangunan perlu diperhatikan:
· bahan sisa/yang terbuang (waste)
· Harga loco
· Cari harga yang terbaik yang masih memenuhi syarat bestek
· cara pembayaran kepada penjual (suplier).
b. Upah buruh
· Untuk menghitung upah buruh dibedakan upah harian, borongan per unit volume,
4
atau borong keseluruhan untuk daerah2 tertentu.
· Selain tarif upah perlu diperhatikan faktor2 kemampuan dan kapasitas kerjanya.
· Perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat diperoleh dari daerah disekitar
lokasi proyek atau tidak. Kalau tidak berarti harus didatangkan buruh dari daerah
lain.
· Undang-undang Perburuhan yang berlaku perlu diperhatikan.
c. Peralatan
· Untuk peralatan yang disewa perlu diperhatikan ongkos buruh untuk menjalankan
alat, bahan baku dan biaya reparasi kecil.
· Untuk alat yang disewa perlu diperhatikan bunga investasi, depresiasi, reparasi
besar, pemeliharaan dan ongkos mobilisasi.
Biaya Overhead
Biaya Overhead dapat digolongkan menjadi 2 jenis biaya sebagai berikut:
1. Overhead Proyek
· Biaya personil di lapangan.
· Fasilitas sementara di proyek: gudang, kantor, penerangan, pagar, komunikasi,
transportasi dsbnya.
· bank Garansi, bunga bank, ijin bangunan, pajak dsbnya.
· Peralatan2 kecil yang umumnya habis/terbuang setelah proyek selesai.
· Foto dan gambar jadi (Asbuilt drawings), apabila diminta.
· Kontrol kualitas (Quality control), seperti tes kubus beton, baja, sondir dsbnya.
· Rapat-rapat lapangan
· Biaya-biaya pengukuran, dll.
2. Overhead kantor
· Adalah biaya untuk menjalankan suatu usaha,termasuk di dalamnya adalah biaya
sewa kantor dan fasilitasnya, honor pegawai kantor, ijin2 usaha dsbnya.
· Keuntungan
· Semua jenis biaya diatas (tanpa keuntungan) adalah biaya yang mau tidak mau
harus dikeluarkan. Jadi seyogyanya tidak dapat dikurangi (kecuali mengadakan
pelanggaran), maka satusatunya biaya yang dapat kita tambah atau kurangi (bila
diperlukan) adalah keuntungan)
PENGERTIAN VOLUME PEKERJAAN
Yang dimaksud dengan volume suatu pekerjaan, ialah menghitung jumlah banyaknya
volume pekerjaan dalam satu satuan. Volume juga disebut sebagai kubikasi pekerjaan.
Jadi volume (kubikasi) suatu pekerjaan, bukanlah merupakan volume (isi sesungguhnya),
melainkan jumlah volume bagian pekerjaan dalam satu kesatuan.
Di bawah ini diberikan beberapa contoh sebagai berikut:
· Volume pondasi batu kali = 25 m3
· Volume atap = 140 m2
· Volume lisplank = 28 m
· Volume angker besi = 40 kg
· Volume kunci tanam = 17 buah
5
Dari contoh di atas dapat diketahui dengan jelas bahwa satuan masing-masing volume
pekerjaan, seperti volume pondasi batu kali 25 m3, atap 140 m2, lisplank 28 m’, angker
besi beton 40 kg, dan kunci tanam 17 buah, bukanlah volume dalam arti sesungguhnya
melainkan volume dalam satuan, kecuali volume pondasi batu kali 25 m3 yang
merupakan volume sesungguhnya.
Masing-masing volume di atas mempunyai pengertian sebagai berikut:
Volume pondasi batu kali dihitung berdasarkan isi, yaitu panjang x luas penampang yang
sama;
Volume atap berdasarkan luas, yaitu jumlah luas bidang-bidang atap, seperti segitiga,
persegi panjang, trapesium, dan sebagainya;
Volume lisplank dihitung berdasarkan panjang atau luas;
Volume angker besi dihitung berdasarkan berat, yaitu jumlah panjang angker x berat/m;
Volume kunci dihitung berdasarkan jumlah banyaknya kunci.
Perhitungan volume pekerjaan, dibuat detail, dengan mengacu pada analisa yang
tersedia.
Tabel Besi = (¼.π.d2.7850)
Ø (mm) 6 8 10 12 16 19 22 25 32
Berat besi
(kg/m’)
0,222 0,395 0,617 0,888 1,578 2,226 2,984 3,853 6,313
Contoh: besi Ø 6 mm berat = ¼.π.(6/1000)2.7850 = 0,222 kg
Besi Siku 70x70x7, luas = 9,4 cm2 berat = 9,4/(100*100) * 7850 = 7,38 kg/m’
IWF 100x50x5, luas = 16,43 cm2 berat = 16,43/(100*100) * 7850 = 12,90 kg/m’
Jenis Analisa Pekerjaan
1. BOW
2. SNI
3. Cara Binamarga (Analis K dan E)
Menghitung Harga Satuan
Harga satuan dapat dianalisa dengan berbagai cara. Cara lama yang masih dipakai yaitu
dengan memakai Analisa biaya (B.O.W) dari jaman Belanda dan SNI.
Contoh:
Kode: BOW A1
Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah biasa diperlukan:
0,75 pekerja
0,025 mandor.
6
Kode: BOW A2
Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah keras diperlukan:
1,00 pekerja
0,033 mandor
Kode SNI DT-91-006-2007 (B.6.1)
Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah biasa diperlukan:
0,75 pekerja
0,025 mandor.
Kode SNI DT-91-006-2007 (B.6.4)
Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah keras diperlukan:
1,00 pekerja
0,032 mandor.
Penjelasan Analisa pekerja/ tukang
1 m3 pekerjaan galian diperlukan 0,75 hari pekerja,
maka untuk menyelesaikan 20 m3 galian dibutuhkan 0,75 x 20 = 15 hari kerja untuk satu
pekerja.
Atau, 1 pekerja, selama 15 hari, menyelesaikan galian sebanyak 20 m3. Maka, 1 m3
=0,75 hari.
Jika ingin menyelesaikan pekerjaan galian tersebut dalam waktu 5 hari maka diperlukan
pekerja sebanyak 15 hari : 5 = 3 pekerja.
1m2 pekerjaan plesteran diperlukan 0,20 hari tukang batu,
maka untuk menyelesaikan 100 m2 plesteran dibutuhkan 0,20 x 100 = 20 hari kerja untuk
satu tukang,
Jika ingin menyelesaikan pekerjaan plesteran tersebut dalam waktu 5 hari maka
diperlukan tukang batu sebanyak 20 hari : 5 = 4 tukang batu.
Daftar kode Analisa SNI
1. SNI DT-91-0006-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan tanah.
2. SNI DT-91-0007-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pondasi.
3. SNI DT-91-0008-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton.
4. SNI DT-91-0009-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan dinding.
5. SNI DT-91-0010-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan plesteran.
6. SNI DT-91-0011-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan kayu.
7. SNI DT-91-0012-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan penutup lantai
dan dinding.
8. SNI DT-91-0013-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan langit-langit.
9. SNI DT-91-0014-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan besi dan
aluminium.
7
Harga Bahan dan Upah
ANALISA
Volume
R.A.B
GAMBAR & Spektek
Data yg digunakan dlm analisa harga satuan dasar diperoleh dari:
Harga pasar setempat pada waktu ybs.
Harga kontrak utk barang/ pekerjaan sejenis setempat yg
dilaksanakan dgn mempertimbangkan faktor2 kenaikan harga yg
terjadi.
Informasi harga satuan yg dipublikasikan secara resmi oleh Biro
Pusat Statistik (BPS) dan media cetak lainnya.
Daftar harga/ tarif barang dan jasa yg dikeluarkan oleh pabrik/
agen tunggal.
Daftar harga standar yg dikeluarkan oleh Instansi yg berwenang baik pusat
maupun daerah
8
CONTOH
Diketahui suatu denah pagar keliling.
(kolom 15x15), Besi kolom, sloof, ringbalk: 4Ø10, sengkang Ø8-150
Hitung RAB Bangunan tersebut, jika diketahui harga satuan pekerjaan:
Membersihkan Lapangan dan Perataan Rp. 5.750,00 /m2
Pengukuran dan Pemasangan Bouwplank Rp. 40.370,00 /m’
Galian tanah Biasa sedalam 1 m Rp. 27.400,00 /m3
Pas. Bata Rp. 71.000,00 /m2
Pondasi Batu Kali Rp. 458.800,00 /m3
Plesteran Rp. 27.000,00 /m2
Urugan Pasir Rp. 92.000,00 /m3
Beton 1:2:3 Rp. 690.000,00 /m3
Bekisting Rp. 119.000,00 /m2
Besi beton Rp. 12.150,00 /kg
Urugan Sirtu Rp. 102.000,00 /m3
Ketentuan lain yang belum ada dapat ditambahkan sendiri.
Ketentuan lain yang belum ada dapat ditambahkan sendiri.
0.57
0.65
0.25
1.25
1.90
0.15
0.20
Sirtu
Pond. batu kali
Pasir Urug
Sloof 15/20
Pas Bata
Ring Balk
15/15
Plesteran
Pot A-A
0.75
0.10
A A
2.50 2.50
2.50
2.50
2.50
9
HITUNGAN VOLUME
Bouwplank = 7,5 x 2 + 5 x 2 = 25 m’
Membersihkan lokasi & perataan = 5*7,5 = 37,5 m2
Galian Tanah biasa Pondasi
Panjang galian = 7,5 x 2 + 5 x 2 = 25 m’
Luas Galian = ½ x 0,85. (0,57 + 1,25) = 0,7735 m2
Volume Galian tot = 25 x 0,7735 = 19,3375 m3
Volume Pondasi batu Kali
Panjang = 25 m’
Luas Pondasi = ½ x 0,75. (0,65 + 0,25) = 0,3375 m2
Volume Pondasi = 0,3375 x 25 =8,4375 m3
Volume Sirtu
Panjang = 25 m’
Luas Pondasi = ½ x 0,10. (0,65 + 0,25) = 0,061 m2
Volume Pondasi = 0,061 x 25 = 1,525 m3
Volume pasir = Vol Galian – Vol Pas. Batu Kali – Vol Sirtu
Volume = 9,375 m3
Ring Balk
Panjang Ring = 25 m’
Luas Ring = 0,15x 0,15 = 0,0225 m2
Volume Beton Ring = 0,0225 x 25 =0,5625 m3
1.25
0.85
0.57 0.65
0.75
0.25
0.65
0.10
0.57
Galian Pas. Batu Kali Sirtu
0.15
0.15
0.07
0.04 4Ø10
Ø8-150
10
Bekisting Ringbalk = (0,15+0,15) x 25 = 0,5625 m2
Besi Tul Pokok 4Ø10
Panjang besi = 25 m’
Jumlah besi 4 bh
Berat besi = 0,617 kg/m’
Vol besi tul pokok = 0,617 x 4 x 25 = 61,7 kg
Besi Sengkang Ø8-150
Panjang sengkang = (0,15-2 x 0,04)x2+(0,15-2 x 0,04)x2+0,05 = 0,33 m’
Jumlah sengkang =25/0,15 = 166,7 =167 bh
Berat besi sengkang = 0,395
Vol sengkang = 0,395*167*0,33 = 21,77 kg
Vol besi ring balk = 21,768 = 61,7 = 83,47 kg
Volume Sloof
Panjang Sloof = 25 m’
Luas Sloof = 0,15x 0,20 = 0,030 m2
Volume Sloof = 0,030 x 25 =0,75 m3
Bekisting =
Besi =
Volume Kolom
Panjang Kolom = 1,9 x 10 bh = 19 m’
Luas Kolom = 0,15x 0,15 = 0,0225 m2
Volume Kolom = 0,0225 x 25 = 0,4275 m3
Bekisting =
Besi =
Volume Dinding
Panjang Dinding = 25 m’
Tinggi Dinding = 1,95 m’
Volume = 1, 95 x 25 = 48,75 m2 (Vol kotor)
Volume Dinding Bersih = 48,75 – 10*0,15*1,95 =45,825 m3 (dikurangi vol
kolom)
Volume Plester Dinding
Luas Plester = 25 x 2,2 = 55 m2
Plester 2 sisi = 55 x 2 = 110 m2
11
HARGA (Rp.)
NO. URAIAN PEKERJAAN
VOLUME
SAT.
SATUAN SUB TOTAL TOTAL
1 2 4 5 6 7
1 Membersihkan Lapangan dan Perataan 37,5 M2 5.750,00 215.625
2 Pengukuran & Pemasangan Bouwplank 25 m’ 40.370,00 1.009.250
3 Galian Tanah Biasa 19,3375 M3 27.400,00 529.848
4 Pondasi Baru Kali 8,4375 M3 458.800,00 3.871.125
5 Urugan Sirtu 1,525 M3 102.000,00 155.550
6 Urugan Pasir 9,375 M3 92.000,00 862.500
7 Ring Balk -
- Beton 0,5625 M3 690.000,00 388.125
- Bekisting 0,5625 M2 119.000,00 66.938
- Besi 83,47 kg 12.150,00 1.014.161
8 Dan seterusnya Jumlah total
Sekedar contoh, perhitungan vol silahkan menggunakan cara lain…
Format penyajian bebas…